国内首单仓储物流混合业态机构间REITs上市

发布日期：2026-07-12 14:44    点击次数：130

　　国内物流地产资本循环模式迎来新样本。6月30日，京东高和现代化基础设施机构间REITs于上海证券交易所正式挂牌上市，项目总投资规模约42亿元，是国内首只以仓储物流为核心底层资产的混合业态基础设施机构间REITs。该REITs的落地，补齐了国内物流基础设施资产证券化的中间环节，为行业存量资产盘活、资本闭环运作提供了新方案。

　　据悉，该产品由京东产发联合高和资本联合设立，渤海汇金证券资管担任计划管理人，底层资产聚焦昆山、南京、成都、德阳四地高品质智慧物流园区，涵盖仓储、配套算力设施等混合业态，精准布局长三角、成渝核心物流枢纽。该REITs采用同股同权的纯权益架构，剥离主体信用依赖，完全依托底层资产现金流与估值定价，发行期间获得头部保险、国资机构超额认购。

　　相较于市场成熟的公募REITs，本次上市的机构间REITs差异化优势明显。据了解，公募仓储REITs对底层资产要求严苛，需满足三年稳定运营、正向现金流等硬性条件，大量培育期、复合型物流资产难以达标。而该机构间REITs准入门槛更灵活，支持运营周期较短的存量资产，同时突破了单一仓储资产入池限制，创新实现“仓储+配套业态”混合打包上市，契合智慧物流、供应链一体化的行业发展趋势。

　　据了解，此前京东产发已落地全国首单民企仓储物流公募REITs并完成两轮扩募，此次机构间REITs的落地，助力其构建起“公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs”多层次资本体系，有助于破解物流地产重资产、长周期、资金沉淀压力大的行业痛点。

　　业内专家表示，当前国内仓储物流行业已告别粗放式增量扩张，进入存量提质、筑底反弹的关键阶段。长期以来，物流地产高度依赖债权融资，行业杠杆率偏高、资产周转效率偏低，而机构间REITs的常态化落地，能够有效引入保险等长线耐心资本，优化行业融资结构，降低企业经营压力。

　　此外，该REITs的落地也将倒逼行业加速出清低效老旧仓储，推动高标智慧物流基础设施升级，助力现代物流体系与新质生产力建设。